BGH: Keine Anspruchsbegründung durch Mehrheitsbeschluss
BGH, Urteil vom 18.06.2010, Az.: V ZR 139/09; Urteil vom 15.01.2010, Az.: V ZR 72/09
Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.
Nach der Rechtsprechung des BGH sind Beschlüsse, welche den Eigentümern über die gemeinschatlichen Kosten und Lasten weitere Verpflichtungen auferlegen, nichtig. Denn hierfür fehlt die erforderliche Beschlusskompetenz. Dies gilt nach der Entscheidung des BGH auch für einen Beschluss, in welchem Wohnungseigentümer verpflichtet werden, eine bauliche Veränderung zu beseitigen.
In dem vom BGH zum Aktenzeichen V ZR 139/09 entschiedenen Fall, hatte der BGH den folgenden Beschluss der Wohnungseigentümer für nichtig gehalten, da dieser anspruchsbegründend war: "gemeinschaftlicherseits zum Rückbau der Garagenbox aufzufordern und zu verpflichten. Kommt er einer befristeten Rückbauanforderung der Verwaltung nicht fristgerecht nach, so soll ein Rechtsanwalt mit der Durchsetzung des gemeinschaftlichen Rückbauanspruches beauftragt werden, der diesen gegebenenfalls auch vor Gericht verfolgen und durchsetzen soll."
In dem vom BGH zum Aktenzeichen V ZR 72/09 entschiedenen Fall, hatte der BGH den folgenden Beschluss der Wohnungseigentümer für anspruchsbegründend und damit nichtig gehalten: "Die Gemeinschaft beschließt, dem Eigentümer der Wohnung Nr. 61 (G. Straße 5b, EG links ([richtig: rechts]) zu untersagen, die Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu überlassen, und bevollmächtigt die Verwaltung, unter Einschaltung eines Rechtsanwalts bei Verstoß Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen.„
In vergleichbaren Fällen sollten Sie daher die Beschlüsse (sogenannte Vorbereitungsbeschlüsse) so fassen lassen, dass die Eigentümer zur Beseitigung, Unterlassung aufgefordert werden, indem z.B. formuiliert wird:
"Die Wohnungseigentümer fordern die ... auf ..."
Gleichzeitig sollte eine Ermächtigung des Verwalters zur Durchsetzung dieser Ansprüche bis hin zur gerichtlichen Geltendmachung aufgenommen werden.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die betreffenden Ansprüche auch an sich ziehen, so dass nicht die Wohnungseigentümer selbst vorgehen müssen (sogenannter Heranziehungsbeschluss).
Eingestellt durch Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Henry Euba - Stralsund
BGH: Vermietung an Feriengäste ist grundsätzlich Teil der zulässi-
gen Wohnnutzung
BGH, Urteil vom 15.01.2010, Az.: V ZR 72/09
Nach dem Urteil des BGH vom 15.01.2010, Az.: V ZR 72/09, ist die Vermietung an ständig wechselnde
Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung, es sei denn in der Teilungserklärung ist etwas anderes
bestimmt oder die Eigentümer hätten etwas anderes vereinbart.
Der BGH führt in der betreffenden Entscheidung aus, dass die Nutzung als Ferienwohnung keine
gewerbliche Nutzung darstellt, welche von der Wohnungsnutzung zu unterscheiden wäre. Denn
auch die Vermietung an Dauermieter könne gewerblich erfolgen, ohne dass davon auszugehen wäre,
dass diese Nutzung unzulässig sei. Entscheidend für die Abgrenzung zwischen Wohnnutzung und
sonstiger (gewerblicher) Nutzung) sei nach dem BGH allein die Frage, ob durch die jeweilige Nutzung
die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das übliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, als es bei
einer Nutzung der Fall wäre, welche in der WEG vorherrsche. Es komme nach dem BGH nicht
darauf an, ob die Tätigkeit der Vermietung steuerrechtlich als Gewerbe zu qualifizieren oder Teil der
unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers sei. Vielmehr soll hier nur von Belang sein, welche
Nutzung in der Wohnung selbst stattfinde. Bei der Nutzung als Ferienwohnung handele es sich jedoch
um eine Wohnnutzung, welche zulässig sei.
Eingestellt durch Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Henry Euba - Stralsund
BGH: Umzugskostenpauschale nach § 21 Abs. 7 WEG auch bei
Ferienvermietung möglich
BGH, Urteil vom 01.10.2010, Az.: V ZR 220/09 Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 01.10.2010, Az.: V ZR 220/09, entschieden, dass auch für jeden Auszug von Feriengästen bei einer durch die Teilungserklärung zulässigen Ferienvermietung eine Umzugskostenpauschale nach § 21 Abs. 7 WEG beschlossen werden kann.
Nach § 21 Abs. 7 WEG können die Eigentümer Regelungen über Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mehrheitlich beschließen.
Der BGH hat in dem Urteil vom 01.10.2010 entschieden, dass Umzüge mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und daher den Anfall besonderer Kosten hierfür wahrscheinlich machen und deshalb einer besonderen Kostenregelung nach § 21 Abs. 7 WEG zugänglich sind.Dabei kann der betreffende Kostenbetrag pauschaliert werden. Es müssen daher nicht die genauen Kosten ermittelt und beschlossen werden. Allerdings müsse die Pauschale maßvoll bemessen und alle Fälle des Umzuges (also auch die des Umzuges von Dauermietern) erfassen.
Die Pauschale fällt bei der Ferienvermietung daher wesentlich häufiger als bei der Dauervermietung an. Dies hat zur Folge, dass der Wohnungseigentümer, welcher die Ferienvermietung betreibt wesentlich häufiger die Umzugskostenpauschale auszugleichen haben wird. Dies mach die Ferienvermietung jedoch auch wesentlich unattraktiver, da kostenträchtiger. Nachdem der BGH am 15.01.2010 (BGH, Urt. v. 15.01.2010, Az.: V ZR 72/09) entschieden hat, dass auch die Ferienvermietung ohne eine abweichende Vereinbarung in der Teilungserklärung oder eine sonstige Vereinbarung der Wohnungseigentümer regelmäßig eine zulässige Nutzung als Wohnraum darstellt, stellt eine solche Pauschale daher eine Möglichkeit dar, wie indirekt die ungeliebte Ferienwohnungsvermietung eingeschränkt, bzw. sogar unterbunden werden könnte. Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier.
Eingestellt durch Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Henry Euba - Stralsund
